Magma RockConsult
Wenn das vermietete Haus in die Jahre kommt: was Sie müssen, was Sie können und wann sich Halten nicht mehr rechnet. Fünf Wege nebeneinander gestellt.
Sie vermieten ein Haus mit einer oder wenigen Wohnungen, geerbt oder vor langer Zeit gekauft. Die Heizung ist alt, die Fenster auch, der Mieter fragt nach. Die Handwerkerpreise sind gestiegen, und die Bank finanziert nicht mehr so leicht wie früher.
Dazu kommen Gesetze, die sich häufig ändern, und viele Meinungen darüber, was Sie angeblich tun müssen. Die eigentliche Frage ist aber eine andere: Rechnet es sich für Sie, das Haus noch einmal für die nächsten zehn oder zwanzig Jahre fit zu machen?
Dieses Heft trennt, was Sie müssen, von dem, was Sie können, und stellt die Wege nebeneinander. Konkrete Pflichten und Fördersätze nennt es bewusst nicht, weil sie sich zu oft ändern. Die klärt ein Energieberater mit dem Stand von heute.
Dieses Heft erklärt Optionen und Größenordnungen.
Wir beraten Sie gerne persönlich im Einzelfall zur wirtschaftlichen Perspektive Ihrer Immobilie.
Eine Rechtsberatung ist Sache von Notar und Fachanwalt. Steuerfragen gehören zum Steuerberater.
Rechnen Sie einmal ehrlich durch, was die nächsten zehn Jahre kosten, bevor Sie entscheiden, ob Sie sie noch mitgehen.
Die erste beantwortet ein Energieberater, die zweite nur Sie selbst.
Um die Pflichten beim Heizen und Dämmen kursieren viele Gerüchte. Für ein bestehendes Haus sind es meistens weniger, als man hört. Vier Dinge sollten Sie auseinanderhalten.
Eine Heizung, die funktioniert, darf in aller Regel weiterlaufen. Austauschpflichten gibt es nur für bestimmte alte Kesselarten, und auch dort gibt es Ausnahmen.
Wer eine neue Heizung einbaut oder Fassade und Dach erneuert, muss dabei bestimmte Anforderungen einhalten. Die Pflicht entsteht mit der Maßnahme, nicht vorher.
Ein Energieausweis muss vorliegen. Bei einem Eigentümerwechsel können zusätzliche Pflichten entstehen.
Die Regeln wurden mehrfach geändert. Was für Ihr Haus heute gilt, sagt Ihnen ein Energieberater mit Datum.
Merksatz„Die Pflicht entsteht meistens mit der Maßnahme, nicht mit dem Kalender.“
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Eine Sanierung rechnet sich über viele Jahre. Wer das Haus in fünf Jahren abgeben will, trägt die Kosten und hat vom Ergebnis wenig. Wer es an die Kinder weitergeben will, rechnet anders.
Deshalb gehört diese Frage vor jedes Angebot eines Handwerkers. Sie entscheidet mehr über den richtigen Weg als jede Förderung.
Grundsätzlich gibt es fünf Wege. Finden Sie den optimalen Weg für Ihre persönliche Situation.
Keiner dieser Wege ist falsch. Sie unterscheiden sich darin, wie viel Geld, Zeit und Kraft Sie noch in das Haus stecken wollen.
Der Weg, den die meisten privaten Vermieter gehen. Wichtig ist die Reihenfolge: Wer zuerst die Heizung tauscht und später dämmt, hat danach oft eine zu große Heizung.
Eine Reihenfolge, keine Frist. Die ersten drei Schritte kosten wenig und zeigen, welcher Weg sich für Sie rechnet.
Eine Rechenhilfe für die Frage aus Teil I. Tragen Sie die Kosten aus dem Sanierungsfahrplan ein. Die vorgefüllten Zahlen sind Beispielwerte.
Rechenhilfe ohne Zinsen, Steuern und Wertsteigerung. Wie viel Mehrmiete zulässig ist, regelt das Mietrecht, das klärt Haus & Grund oder ein Anwalt. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser.
Diese Tabelle ersetzt keine Beratung, sie sagt nur, wo sich das Nachdenken zuerst lohnt.
| Ihre Lage | Umfassend sanieren | Schritt für Schritt | Nur das Nötige | An die Kinder | Unsaniert verkaufen |
|---|---|---|---|---|---|
| Ich will das Haus noch zwanzig Jahre halten | + | + | – | ~ | – |
| Ich will es in wenigen Jahren abgeben | – | – | + | ~ | + |
| Das Geld für eine große Sanierung ist da | + | ~ | – | ~ | – |
| Ich will keinen Kredit mehr aufnehmen | – | ~ | + | ~ | + |
| Ein Kind will das Haus übernehmen | ~ | ~ | – | + | – |
| Ich will mich nicht mehr um Handwerker kümmern | – | – | ~ | + | + |
| Die Mieter sollen bleiben | + | + | ~ | ~ | ~ |
| Die Heizung muss bald ohnehin ersetzt werden | + | + | ~ | ~ | ~ |
+ passt hier häufig · ~ kommt in Frage, hängt an Bedingungen · – passt hier selten
Ihre Lage können Sie auch direkt über den fünf Wegen wählen, dann ordnen sich die Wege ein.
Nicht die Förderung entscheidet, sondern wie lange Sie das Haus noch halten wollen.
Tragen Sie ein, was Sie wissen. Mehr brauchen Sie zu einem ersten Gespräch nicht mitzubringen.
Diese vier Sätze hört man oft. Alle vier sind verbreitet, und alle vier stimmen so nicht.
Meistens nicht. Eine funktionierende Heizung darf in aller Regel weiterlaufen. Pflichten entstehen vor allem, wenn Sie ohnehin erneuern. Was für Ihr Haus gilt, sagt ein Energieberater.
Nur zum Teil. Ein Anteil der Kosten darf auf die Miete umgelegt werden, aber mit Obergrenzen, und Förderung muss dabei abgezogen werden.
Sie macht sie günstiger, nicht billig. Der Eigenanteil bleibt groß, und der Antrag kostet Zeit. Er muss meistens gestellt werden, bevor der Auftrag vergeben ist.
Doch. Es gibt Käufer, die gezielt unsanierte Häuser suchen, weil sie selbst sanieren. Der Preis ist niedriger, dafür tragen sie das Risiko.
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Die Zahlen zusammensuchen. Mieteinnahmen, Rücklage, Nebenkostenabrechnung, Alter von Heizung, Fenstern und Dach.
Einen Energieberater fragen. Nach Pflichten mit dem Stand von heute und nach einem Sanierungsfahrplan mit ungefähren Kosten.
Die nächsten zehn Jahre durchrechnen. Was kosten die Wege, was bringen sie an Miete und Wert, und wie lange halten Sie das Haus?
Mit der Familie sprechen. Besonders, wenn ein Kind das Haus einmal übernehmen soll oder nicht will.
Erst dann entscheiden. Und für den rechtlichen und steuerlichen Teil Steuerberater und Notar fragen. Das kostet weniger als der Fehler.
Was eine Beratung kostet, sagt Ihnen jede dieser Stellen vorab. Fragen Sie im ersten Telefonat danach.
Unabhängig und günstig. Sagt Ihnen, was Sie müssen und was sich lohnt.
Für einen Sanierungsfahrplan und die Begleitung von Förderanträgen.
Berät Mitglieder zu Mietrecht, Modernisierungsumlage und Vermieterpflichten.
Für die Frage, was sie finanziert und welche Förderkredite sie durchleitet.
Vor jeder großen Sanierung, jedem Verkauf und jeder Übertragung.
Wir können Sie hinsichtlich der wirtschaftlichen Perspektive Ihrer Immobilie beraten und Ihnen mögliche Wege aufzeigen. Wir können Ihnen Notare, Fachanwälte und Anlaufstellen empfehlen. Sollten Sie sich für einen Verkauf entscheiden, können wir Sie auch in diesem Prozess unterstützen.
16 Seiten im Format A4, mit der Seite zum Ausfüllen.
Wir kaufen unsaniert und sanieren selbst, das ist unser Geschäft. Wenn Sie zu dem Ergebnis kommen, dass Sie es nicht mehr sanieren wollen, ist das ein Weg. Wenn Sie es selbst sanieren wollen, ist das auch gut. Das erste Gespräch kostet nichts. Vereinbaren Sie gerne einen Termin bei uns.
Herausgeber der Ratgeber-Reihe: Magma Rock Consult GmbH. Stand 18.09.2026. Dieses Heft informiert und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Magma Rock Consult GmbH, Mühlenbecker Str. 27, 16348 Wandlitz, Handelsregister: HRB 15551 FF — Amtsgericht Frankfurt (Oder).
